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[新聞] 這才是內幕:原來天價房都是被這些人給買了!



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01房開商和銀行的千絲萬縷
我經常看到有人說“你不知道,現在有錢人真的多,房子就是剛需,XX小區十幾萬一平很多人瘋搶。”

murderer20160910

剛好家裡有人搞貸款的,有個事兒可能好多人不清楚,很多樓盤的價格是怎麼做起來的,那就是房開商自己買自己的房,以下說說操作流程:

比如是房產商A,開盤了100套房,每套售價100萬,那就是1億的資金量,對吧?現在一開盤,我直接把價格報到200萬,暫時沒人買怎麼辦?ok,我去搞一批身份證,比如公司員工的姐姐,部門經理的老丈人,用他們的身份以200萬的價格買下來,由房產公司付首付、並還房貸,同時,另外簽一份合同,把房子抵押給房產公司老闆控股的法人單位B。

然後,法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款,獲得資金,因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的,那銀行的評估認為它值200萬,銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款,這個資金再拿來還房產公司A的月供,公司就可以有大量的現金流,然後坐等房子慢慢賣……

你以為銀行不知道這件事嗎?銀行的人都知道,但為什麼不管?因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源,如果不給貸款,從最底層的審批員到分行行長,都完不成任務,拿不到獎金。

中間有幾年貸款卡得比較嚴,加上當時實體經濟也還過得去,還有很多其他企業借錢,房產公司這麼玩借不到錢了,於是就死了一批。

從去年開始,實體企業,尤其是南方幾個省的製造業企業大規模倒閉潮,導致銀行的日子非常難過,銀行也不敢貸給這些工廠了。(之前溫州最大的眼鏡廠,就是因為貸不到錢,老闆把家裡N輛豪車賤賣,一輛寶馬7系20萬出手,我同學在惠州的廠,原來做外單皮包代工的,今年開工辭退了一半的人,老闆已經把廠區掛牌了。)

這時候,房產公司就成了銀行的救命稻草,誰還敢卡它們?那不等於卡死自己嗎?

加上實體經濟萎靡,南方幾省大量原來手裡還有點錢的土老闆,工廠也不干了,變賣出來一些資金,幹什麼好呢?工廠賠錢,020高科技啥的咱又不懂,那就買房子吧,感覺比較穩妥。

於是兩方合力,就成了現在的房產泡沫,這也是為什麼深圳瘋漲,上海淪陷,北京告急的原因。

所以你現在去深圳的一些新開樓盤,價格特別離譜,動不動十幾萬一平,但是很快就要售罄,並且你一看,購房合同都有,身份證也是大活人,這種房子,基本都不是“業主”本人住,房產公司A會租出去,租戶的租金也不會打給“業主”本人。

高檔樓盤租不出去的,就只好空著,然後告訴來看房子的人,“業主”是大老闆,手上很多處房產,對價格不敏感等等。

當然,偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的,覺得再不買還得漲,咱砸鍋賣鐵也得入手一套,這就是我們身邊偶爾會遇到的“我的朋友”。

多說兩句,房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢?師承於大名鼎鼎的傳銷,兩者的基本原理是一樣的,後來兩者在手法上互相借鑒,都有所發展,此乃後話。

比如,曾經臭名昭著的“資本運作”就曾經乾過什麼事呢?偽造了某國務院副總理簽署的紅頭文件,然后買斷了百度上所有關鍵字的搜索,並僱傭了大量槍手和水軍做公關,你只要一搜索關鍵字,出來的都是告訴你,這是合法的,是大領導特批的改革試點項目,百分百安全等等諸如此類的操作手法。

這個事到後來東窗事發,被媒體徹底披露之前,騙了很多人,包括很多高級知識分子。

02 影子業主無處不在

前些年不限購,曾經出現過一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產的事,那會兒身份資料還挺便宜,因為沒有限制,後來因為限購,這種有購房資格但買不起房的人(很多是本地屌絲,或者離異無房的)就被炒起來了,通常一個人可以掛兩套房產(如果是單身的話)。

有些人問,不對啊,我剛看的二手房,也是這種天價啊,那是怎麼回事呢?接下來解釋下這種情況。

前面說了,房產公司A賣出的1101的房,業主叫張三,但是1101的房本被抵押給法人公司B然後抵押給銀行了,所以張三隻是個“影子業主”,你找中介買二手房,從接觸到最終過戶,張三隻是個傀儡,實際的房東是法人公司B。

我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻(當時還沒限購),本地土著,大專學歷,一接觸就知道是處於社會底層那種,並且倆人都是市民,沒有拆遷房的機會,而且房子也不是回遷房。

當時我覺得房子樓層陽光戶型不好,他倆就說,我們在這個小區還有好幾套,你可以看看,我當時就有點納悶,因為這是個新樓盤,購房合同就是不久前的事,不可能是繼承,如果說是父母幫忙,以他倆的談吐,家庭出身應該也不會太好。

果然,最後他倆拿出的房本,都是副本,並且一次只給拿出一本,還得提前約時間。

03 數據知道真相
另外我再分享一組統計數據:

為了衡量一線城市房價有多瘋狂,《每日經濟新聞》以地區分類,求出了各地的平均數,數據來源為同花順iFinD數據庫。

2月份,北京二手房均價40532元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價405.32萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8.5倍(北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元),即不吃不喝8.5年,這些董事長、總經理(總裁)才能在北京買一套房子。

2月份,上海二手房均價40267元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價402.67萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當於董事長、總經理平均薪酬的9倍(44.6萬元),即不吃不喝9年,這些董事長、總經理(總裁)才能在上海買一套房。

2月份,深圳二手房均價46130元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價461.3萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8倍(57萬元),即不吃不喝8年,這些董事長、總經理(總裁)才能在深圳買一套房。

也就是說,這些身處一線城市頂尖的人才,要在本地買一套房,如果沒有其他收入,也需要差不多10年不吃不喝。

而去年的A股市場,有40%的企業淨利潤低於1500萬元,也就是說,4成的上市公司,一年掙不出一套好房子的錢,可見這個經濟畸形已經嚴重到什麼程度了。

04 買還是不買,天價都在那
1、那麼有房產的客官們又說了,現在已經有更先進的玩法,我說的這套已經不流行了,這個有可能,畢竟那麼多聰明人,變著法子炒總會有更先進的玩法,也算是金融創新吧,美國次貸不也是創新麼?大家可以搜一下“中國次貸危機”的百度百科,裡面比我說得詳細專業。

2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買,這裡統一說一下我的觀點,那就是,中國一線的泡沫,是靠著吸二三四五線的血,集全國之力才撐起來的,其結果,是掏空了中小城市的資金池。

一線,從所有地方吸血

二線,從三四五線吸血

以此類推……

至於可不可以買,我就說一點,你感覺買起來壓力還能承受,就買,否則,就不買,不要幻想著把這事當成投資一買變N套。

下面具體說道說道,看到後台很多斧友都在說:

真的有很多有錢人啊,我身邊的誰剛買的,1200w一套,那幫搞金融的、土老闆,你說的不對。

這個論調有點類似於“高手都在民間”,你問在哪兒呢?反正在民間。

提前說個觀點,我從來不否認有錢人階層的存在,因為工作原因,會經常和一些官、富二代接觸,對他們的生活狀態非常之了解,包括他們一些人的財務狀況,有機會單獨拎出來說說。

問題是,任何定性不定量的“有錢人很多啊”的判斷都是耍流氓 ——請原諒一個嚴肅金融從業者的強迫症。

什麼叫多?你說我們學校有50個考上武漢大學的,多不多?看起來挺多,可是如果我們學校有1萬應屆生呢?還多嗎?考慮這類問題,腦子裡一定得有個比例的概念。

所以,你說有錢人“多”,一定得考慮兩點,一是這個群體手裡的資金能力是否足夠消化這麼龐大的樓市?二是他們這麼多錢是哪兒來的?

首先,咱們得把王健林馬雲這種人摘出去,這不屬於日常討論範圍,這種人再有錢,數量畢竟太少了,而且他們要買也是豪宅,跟樓市大盤不搭界,影響不了基本面,因為馬雲的財產可能是你的一百萬倍,但他不可能買100萬套房子

其次,咱們得把收入偏低的群體,比如年收入二十萬以下的家庭剔除,因為這種家庭,一線樓市怎麼瘋漲都和他們無關,他們主要住在自己老家二十年前分的福利房裡。

05以下是誠心乾貨

1、你認識現在全款買房的人嗎?一次性幾百萬一千萬扔出去,不需要貸款的?

目前為止有兩位兄台說身邊有認識的人全款買房的,歡迎大家踴躍發言,最好能說明一下這些壕們的具體情況,是做什麼的,資金怎麼來的。說一下我比較了解的情況吧。

我認識兩個最近剛買了房的,一個是揚州人,江蘇商會會員,家裡做環保設備生意的,廠子開了十幾年了,算是個小富二代,家裡資產差不多上億,在揚州有多處房產,在上海買了一套二手的,為了買這套房拋了一部分股票,揚州賣了一套大的房。

另外一個家裡是開診所和超市的,比較有錢,他老丈人是某國營大廠前任書記,然後去年在北京買了一套,兩家人一起湊了首付,然後一起幫忙還貸。

這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者,他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。

不誇張地說,資產5000萬元以下的商人家庭,都沒有能力在一線城市全款購房,為什麼?因為商人要做生意,他的現金流佔資產的比例是有限的,如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金,那他家的資產最起碼得好幾億。

這就是為什麼大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產,也必須賣掉自己老家的幾套房子,以及貸款的原因。

這就是我前面說的,一線城市掏空二三四五線。

比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠,效益還行,工廠年銷售額5000萬(這就算挺大規模了),一年下來能有多少可自由支配的純利潤?也許不超過100萬,因為你還要投入再生產,還有生產中的押款。

而這100萬,有時候還得跟兄弟姐妹分,因為江浙的製造企業主,很多都是幾個孩子。

所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時,可以輕鬆全款,但如果要買深圳1000萬一套的,就捉襟見肘了(但偏偏這些人的兒子,很多不願意接老爹的班,喜歡在一線城市奮鬥生活),只能是賣了老家的兩套房,加上現金付個首付。

看到沒,京滬深廣在買,而二三四線在賣,這就是為什麼二三四線房價很多往下走,一線還高企的原因,我所說的吸血。

那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢?三線城市殷實的小康之家,他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產,加上首付。

除了這種中型製造業企業主,還有兩類人是有能力在一線買房的,一是官員,二是互聯網上市企業高管。

官員不用說了,除了那種叫得出名的超級富豪,官員的現金流是最充足的,因為他們不用從事生產,沒有資金擠占,有多少錢都是可變現資本,有些樓盤開盤時,好幾層給同一個官員的事,很常見。

互聯網上市企業高管就比較簡單了,手上的股份變現,從股市裡套。(沒上市就很難,這就是為什麼互聯網公司,打死了也要上市)

前面說了三類人,這三類人是一線天價房的主要購房群體。(拆遷戶農民那種也算一種,分了三套房賣兩套換一套大的,但他們基本沒有用現金購房的能力,只不過是置換而已)

以前還可以開玩笑說中彩票的,現在,500萬彩票算個屁啊,刨了稅去密雲水庫買還差不多。

問題是這兩年,前兩類人都遇到了問題。

製造業哀鴻遍野不用我說了,低端製造向海外和內陸轉移的話題不用我囉嗦,大量江浙廣東企業主一夜回到解放前,升級不力+投資失敗的比比皆是。

官員呢,更不用我說了,房產登記實名制一出,2014-15年到處出現房產低價拋售潮,現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員,我敬你是條漢子!

至於最後一部分人,互聯網新貴,現在看起來還好,問題是,這幫人有多少?能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎?我表示懷疑……

一個中型互聯網上市企業,總監以上級別的人,年薪一般在四十萬左右,這樣的人數量有多少?幾十人頂天了,即便是他們,每個月要還三萬塊的房貸,也是非常吃力,何況普通員工呢?

這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體,基本上都列出來了,可以看得出來,群體規模不會很大,加上這兩年的股災,又縮水了不少。

跟整個一線房產市場比起來,他們實在是杯水車薪,沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。

於是,就出現了我開頭所說的惜售+自購買,如果不好理解,請參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形,奶多了賣不出高價?那我就只賣一小部分,告訴你們奶沒了,很稀缺,其實奶都在桶裡存著呢。

還謝謝告訴我信息的斧友,在這裡補充一下:

惜售有很多種方式,本質上都是“倒牛奶”,製造虛假的稀缺感,提高購房者的心理預期和閾值,房產商知道,他們只要聯手抬高價格就好,逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃鹹菜的任務,自有丈母娘幫他們幹。

除了我前面說的虛假購房以外,還有一種,捂盤,連假合同都不用做,開盤100套,只賣10套,剩下90套都告訴你賣光了,然後拿這些房子去銀行抵押,當然,這種更加赤裸裸,連偽裝都不需要了。

2.那業主入住以後發現是鬼城,怎麼辦?

很簡單,第一,把樓盤做成N期,一期放兩棟樓不就行了,看見沒,那些不是沒人買,是買了但還沒蓋好呢。

第二種,把房子租出去,比如你看到現在很多新出來的什麼房產公寓,拿下一整棟樓,統一裝修風格了往外租的,或者XX中介自己手裡在某個小區裡n多套房源出租的,幕後的業主可都是房產商自己的親骨肉。

比如,我有個哥們儿現在住天通苑,他的房子就是從物業公司直接租的,沒有個人業主。

所以,越是經濟變差,媒體上就越要渲染,大家都高喊“有錢人真的很多啊,你看我們這兒開盤第一天,1000萬一套搶光了”,你一問,都是“我朋友、我親戚、我同學”,從來見不到幾個“我”。

跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽,今年經濟形勢如何?真有那麼多實實在在的有錢人嗎?

06未來房價的大致判斷

最後說一段吧,我對未來房價的預測吧,大體上我的判斷,會跌,理由如下:

1.國際規律,一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚,8000-10000趨緩,10000以後往下(海外移民聖地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外,那個盤面小容易炒,但中國的一線城市可沒有那麼小)

2.老齡化,即使放開了二胎,現在看來生育率也不可能回去了,未來若干年,這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮,畢竟,買房主力是年輕人,老頭誰買房呢?

3.大的供需關係,基本上,該有房的家庭,都有了,十多年前去一線混、買得早的人已經定居了,現在一線二線買不起房的孩子,老家也都有房,不至於沒地方住,他們中的絕大多數人,無論怎麼努力,把老家房子全賣了,把兩邊父母積蓄全榨乾,加上還貸,也依然買不起,慢慢地,他們燒完了青春,會回家的,能留下來的,千里挑一吧。

4.經濟大勢下滑。過去那麼多年,為什麼國人都篤信房價上漲,很簡單,因為經濟上行,連續增長二三十年,這也是所有經濟體都遭遇到的規律,日韓台港,哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右?你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的?中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。

打個最簡單的比方,你家生了個孩子,一路漲個兒,你每年都要給他買新衣服,每次都要買大一號,然後有天孩子18歲了,你還要去買更大一號的,店員告訴你不用了,你還按照以前的慣性說:才不會呢,我家孩子這十幾二十年都是這麼長的,年年都有人唱衰,說我孩子不會長高了,結果呢?

5、大佬的行動。王健林最近又在歐洲砸了一堆錢做主題公園,聯想到這兩年萬達大規模“去房地產”、大手筆進入文化娛樂產業的動作,加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營,王氏父子的思路和動作已經很清楚了。

早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候,李嘉誠悄悄撤了,緊接著的兩年,經濟形勢如何?

王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度,對數據的把握比我們屁民要強得多,房地產企業在中國牛逼,在發達國家不過是二三流企業,相信他們對這一點也看得很明白。

萬達都不賣房子了,你告訴我樓市還會暴漲?別開玩笑了,不過是迴光返照最後撈一筆,看誰接到擊鼓傳花的最後一棒罷了。

凡事,都有個盡頭……

來源: 豆瓣,作者:你看不見我

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